Leegstand is de voorbode van verkrotting: een toestand waarin woningen en gebouwen minder waard of zelfs gevaarlijk zijn, wat niet enkel voor de eigenaar maar ook voor de gemeente een verarming betekent. Ze vormen makkelijker het mikpunt van vandalisme, krakers, vervuiling en worden soms ook gebruikt als schuilplaats voor illegale of criminele activiteiten. Leegstand creëert een gevoel van onveiligheid, wat een hogere inzet van politie- en veiligheidsdiensten vraagt. De toestand maakt het minder aantrekkelijk voor andere eigenaars in de straat of in de buurt om hun woning te renoveren of te verbeteren.
Sommige eigenaars laten woningen en gebouwen leegstaan louter om speculatieve redenen, in de hoop op hogere prijzen in de toekomst. Zij dragen echter niet bij aan de kosten die leegstand met zich meebrengt.
Conform de Vlaamse Codex Wonen van 2021 wordt een woning als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming. Zoals de bouwcode van Mortsel voorschrijft, is de hoofdfunctie van een te beschermen eengezinswoning ‘wonen’. Het is verboden deze hoofdfunctie te wijzigen naar een andere hoofdfunctie, met uitzondering van de functie gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.
Leegstaande woningen en gebouwen in de gemeente verhogen onnodig het ruimtebeslag, terwijl de ecologische en maatschappelijke druk steeds groter wordt om hier zuinig mee om te gaan. Bovendien dragen ze bij aan de schaarste aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen en drijven huur- en verkoopprijzen op. Tegelijk is er een grote groep in de samenleving die moeilijk aan een goede woning raakt die ze kan betalen. De Vlaamse en lokale overheden stoppen jaarlijks veel middelen in het betaalbaar en toegankelijk houden van de woningmarkt. Onder die omstandigheden is het verantwoord om instrumenten als leegstandsbestrijding in te zetten om het aanbod te vergroten en te helpen de prijzen te beheersen.
De strijd tegen leegstaande woningen en gebouwen zal maar een effect hebben als de opname in het leegstandsregister ook leidt tot een belasting. De fiscale handhaving is een essentieel element in het bestrijden hiervan aangezien het eigenaars (dwingend) stimuleert om het bestaand patrimonium conform de functie te benutten en in overeenstemming met de geldende minimale kwaliteitsnormen te brengen. Hierbij kan de stad Mortsel, gelet op de gemeentelijke autonomie, voorzien in vrijstellingen van de belasting die het best bij haar noden en beleid aansluiten.
De stad Mortsel maakt deel uit van het intergemeentelijk project lokaal woonbeleid IVLW Zuidrand. Het activiteitenpakket van het project bevat het opsporen, registreren en aanpakken van leegstaande gebouwen en woningen als verplichte activiteit. Leegstand van woningen opsporen, registreren en aanpakken is een gemeentelijke bevoegdheid. Gemeenten hebben een ruime vrijheid om te bepalen of en hoe ze leegstand bestrijden, maar er zijn enkele basisvoorwaarden die voor alle gemeenten van het Vlaams Gewest hetzelfde zijn.
De Vlaamse Wooncode heeft de gemeente aangesteld als coördinator en regisseur van het lokale woonbeleid. De basis voor een gemeentelijk leegstandsbeleid is een leegstandsregister. Gemeenten die een leegstandsregister bijhouden, zijn verplicht om daarbij de bepalingen te hanteren uit artikel 2.9 t.e.m. artikel 2.14 van de Vlaamse Codex Wonen. Voor een nieuw gebouw of een nieuwe woning is er een bij decreet vastgelegde afwijking: die mogen gemeenten pas als leegstaand beschouwen als ze binnen zeven jaar na de vergunning niet gebruikt worden overeenkomstig de functie. Ook de schrapping uit het leegstandsregister legt het decreet vast: dit gebeurt als het gebouw of de woning zes maanden in overeenstemming met de functie wordt gebruikt. Voor gebouwen met een economische functie laat het decreet toe om een afwijking te voorzien en wordt er in dit reglement ook een afwijking voorzien door te kiezen om na drie maanden te kunnen schrappen uit het leegstandsregister. Voor een woning bedraagt de termijn zes maanden gebruik conform de functie om te kunnen schrappen.
Gemeenten kunnen eigen regels vaststellen over de persoon van de belastingplichtige, het ogenblik van de heffing, het tarief van de belasting, de vrijstellingen, de manier waarop het bezwaar tegen de belasting moet verlopen.
Het meerjarenplan legt de focus op het bestrijden van de leegstand in het handelscentrum door de leegstandsheffing te optimaliseren. Leegstaande etalages en horecazaken zorgen voor een negatieve spiraal die zorgt voor minder passage, minder activiteit en bijgevolg nog meer leegstand. Het doel is de eigenaars te stimuleren om hun pand opnieuw aan te bieden op de markt tegen een marktconforme prijs en zo de leegstand terug te dringen. Een verkorte opnametermijn voor leegstaande gebouwen met een economische functie stelt ons in staat om sneller initiatieven te kunnen ontwikkelen op basis van het leegstandsregister.
Het huidige belastingreglement op leegstaande woningen en gebouwen vervalt 31 december 2025. De stad wenst opnieuw deze belasting te heffen op woningen en gebouwen die gedurende minstens twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister omwille van de financiële toestand van de gemeente en de noodzaak om het budget in evenwicht te houden en omdat het wenselijk is om het beschikbaar patrimonium optimaal te benutten door de langdurige leegstand van woningen en gebouwen op haar grondgebied te kunnen bestrijden.
Om een belasting te kunnen heffen zijn er twee reglementen van toepassing:
Er werd gekozen om deze reglementen samen te voegen tot het reglement voor inventarisatie en belasting op leegstaande woningen en gebouwen. Zo wordt de hele procedure in een reglement gevat wat zorgt voor transparantie.
Inventarisatie
Een leegstaand gebouw of een leegstaande woning wordt opgenomen in het leegstandsregister aan de hand van een genummerde administratieve akte, waarbij één of meerdere foto’s en een beschrijvend verslag, met vermelding van de indicaties die de leegstand staven, gevoegd worden. Voor een woning en gebouw gebeurt dit nadat de woning 12 maanden leegstaat. Voor een gebouw met een economische functie is er een afwijking voorzien en gebeurt dit na zes maanden leegstand. Er werd verduidelijkt dat de datum van de administratieve akte de inventarisatiedatum of de opnamedatum in het register is. De procedures om bezwaar in te dienen tegen de opname in het register en voor de schrapping uit het register werden uitgeschreven waarbij de nadruk ligt op de verantwoordelijkheid en bewijslast voor diegene die beweert dat de opname niet rechtmatig is en de schrapping verantwoord is. De beoordeling gebeurt op basis van de aangebrachte stukken. Een woning en een gebouw kunnen geschrapt worden na zes maanden, een winkelpand na drie maanden gebruik conform de functie.
Voor de melding van overdracht van het zakelijk recht werd de verantwoordelijkheid bij de overdrager verduidelijkt. De overdrager is verplicht te melden aan de overnemer dat de woning is opgenomen in het register en om dit bovendien in de authentieke akte te laten opnemen. Bijkomend werd de verplichting opgelegd om binnen de twee maanden na overdracht de authentieke akte te bezorgen aan de administratie. Bij gebrek hieraan blijft de overdrager belastingplichtig het eerste aanslagjaar na de overdracht, dit wordt bepaald in het tweede hoofdstuk: het belastingreglement. Andersluidende contractuele afspraken hebben geen uitwerking.
Belasting
Belastingplichtige: Er ontstaat een belastingplicht wanneer een woning 12 maanden onafgebroken opgenomen is in het inventaris van leegstand. Er werd een cascade opgenomen voor wanneer er verschillende houders van het zakelijk recht zijn of wanneer de zakelijk gerechtigde overlijdt.
Hoofdelijkheid werd toegevoegd voor wanneer er sprake is van mede-eigendom of als er verschillende houders zijn van het zakelijk recht.
Tarief
Er werd een nieuwe categorie toegevoegd waardoor het ook mogelijk wordt om in een gebouw of deel ervan dat bestaat uit een of meer kamers en gemeenschappelijke ruimten een belasting te heffen voor leegstaande kamers. Door de groeiende aanwezigheid van seizoenarbeiders in de Zuidrand gemeenten en stad Antwerpen, neemt de vraag naar betaalbare en flexibele woonvormen toe. Kamerwoningen bieden hierin een oplossing aangezien ze bedoeld zijn voor tijdelijke bewoning en gedeeld gebruik van voorzieningen bieden. In Mortsel lijkt dit type wooneenheden een relatief nieuw fenomeen maar het aantal neemt zichtbaar toe. Aangezien kamerwoningen onderworpen zijn aan vergunningsplicht is het van belang dat ze conform de vergunde functie (wonen) worden gebruikt. Wanneer dit niet het geval is, zoals bij leegstand, bestaat het risico dat deze panden niet optimaal benut worden. Dit kan leiden tot leegstand, wat dan weer kan bijdragen aan stedelijk verval en verloedering van de leefomgeving. Dit heeft een negatieve impact op zowel woonkwaliteit als het straatbeeld. Door een heffing te koppelen aan langdurige leegstand, worden eigenaars gestimuleerd om hun panden opnieuw in gebruik te nemen of indien nodig te renoveren.
We maken het onderscheid in de tarifering op basis van het gebruik. Woningen zijn zelfstandige woonentiteiten voor gezinnen en/of alleenstaanden. Kamers zijn een onderdeel van een groter pand waarin een of meerdere functies ontbreken en gedeeld worden. Kamers binnen kamerwoningen worden afzonderlijk beoordeeld en belast omdat ze kleiner zijn, minder voorzieningen hebben en andere normen moeten volgen.
Het tarief werd verhoogd conform omliggende gemeenten.
Vanaf aanslagjaar 2026 wordt het basisbedrag jaarlijks vastgesteld op:
De belasting verhoogt jaarlijks wanneer de woning of het gebouw onafgebroken op het register staat en er geen overdracht gebeurt van het zakelijk recht. De maximumverhoging bedraagt na vijf jaar vijf keer het basisbedrag. Wanneer er een volledige overdracht van het zakelijk recht gebeurt wordt de termijn herrekend. Maar om te voorkomen dat er een overdracht gebeurt louter om de belasting te vermijden, werd een uitsluiting opgenomen.
Voor deze herrekening komt niet in aanmerking: een overdracht tussen:
Er werd ook verduidelijkt dat het toekennen van een vrijstelling een schorsing van de belasting is maar dat de termijn dat de woning of het gebouw geïnventariseerd is doorloopt.
Vrijstellingen
Het verlenen van een vrijstelling laat toe om situaties waarin leegstand onvermijdbaar of aanvaardbaar is niet te belasten. Om eigenaars de mogelijkheid te geven een einde te maken aan de belastbare toestand en de eigenaars te stimuleren om hiervoor het nodige te doen, worden een aantal vrijstellingen voorzien.
Per vrijstellingsgrond is er een maximumtermijn voorzien maar de vrijstellingen moeten jaarlijks opnieuw aangevraagd worden. De verantwoordelijkheid en de bewijslast ligt bij de aanvrager, het dossier wordt beoordeeld op basis van de aangebrachte stukken. Het ontbreken van verplichte meldingen of bijlagen leidt tot de onontvankelijkheid. Vrijstellingen moeten aangevraagd worden binnen 120 dagen na betekening van de administratieve akte en vangen standaard aan op de inventarisatiedatum. Uitzonderingen hierop zijn voorzien voor:
Voor de volgende jaren moet de aanvraag tot vrijstelling samen met de nodige bewijsstukken telkens worden ingediend vóór het verstrijken van de verjaardag van de opnamedatum in de inventaris.
Er werden sancties toegevoegd.
Door overgangsmaatregelen te voorzien kunnen ook woningen of gebouwen die al geïnventariseerd werden op basis van het vorige reglement een vrijstelling aanvragen. Er werd in dit onderdeel ook verduidelijkt dat de reeds toegekende termijnen voor de vrijstellingen op basis van dezelfde of gelijkaardige grond onder een voorafgaand belastingreglement door dezelfde eigenaar voor dezelfde woning of gebouw niet opnieuw kan verkregen worden op basis van het huidige belastingreglement.
Decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.
Decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.
Decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, gewijzigd bij het decreet van 18 december 2009 en 9 juli 2010, hierna decreet grond- en pandenbeleid genoemd, boek 2, Hoofdstuk 3, Afdeling 2.
Het besluit van de Vlaamse Regering van 10 juli 2009 betreffende het leegstandsregister en de wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen, met latere wijzigingen.
Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals gewijzigd bij het decreet van 14 oktober 2016.
Reglement inventarisatie leegstaande woningen en gebouwen, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 20 juni 2017.
Belastingreglement op leegstaande woningen en gebouwen (2020-2025), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 17 december 2019.
De gemeenteraad keurt het reglement betreffende de inventarisatie en belasting op leegstaande woningen en gebouwen voor de aanslagjaren 2026-2031 goed.