In tijden van hoge grond- en woningprijzen en een schaarste aan betaalbare kwaliteitsvolle woningen is het moeilijk te verantwoorden dat eigenaars woningen verwaarlozen. Het is daarom aangewezen om verwaarlozing te bestrijden. Verwaarlozing heeft een negatieve impact op de uitstraling van de stad als geheel. Ze ondermijnt de sociale controle en draagt bij aan een gevoel van onveiligheid. De stad investeert jaarlijks in het opwaarderen van haar patrimonium. Elke woning of elk gebouw met een verwaarloosde gevel doet deze inspanningen teniet en draagt bij aan een negatieve spiraal. Er wordt van de houder van het zakelijk recht verwacht dat hij binnen zijn mogelijkheden alles in het werk stelt om verdere kwaliteitsvermindering van de woning te voorkomen.
Sinds 1 januari 2017 kregen gemeenten de volledige beleidsvrijheid voor het bestrijden van verwaarlozing van gebouwen en woningen op hun grondgebied. Een van de belangrijkste instrumenten die gemeenten kunnen hanteren om het aantal verwaarloosde woningen en gebouwen te bestrijden, is een belastingheffing. Het huidige belastingreglement op verwaarloosde woningen en gebouwen die gedurende minstens twaalf opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het stedelijk register van verwaarloosde woningen en gebouwen, vervalt op 31 december 2025. De stad wenst opnieuw deze belasting te heffen omwille van de financiële toestand van de gemeente en de noodzaak om het budget in evenwicht te houden en om de verwaarlozing op haar grondgebied te kunnen bestrijden.
Om een belasting te kunnen heffen zijn er twee reglementen van toepassing:
Er werd gekozen om deze reglementen samen te voegen tot het reglement voor inventarisatie en belasting op verwaarloosde woningen en gebouwen. Zo wordt de hele procedure in een reglement gevat, wat zorgt voor transparantie en meer rechtszekerheid voor burgers.
Inventarisatie
Er werd gekozen om, in de plaats van een technisch verslag op basis van punten, met een beschrijvend verslag te werken om een woning te inventariseren in de lijst verwaarlozing. Voorheen konden woningen, die duidelijk zichtbaar verwaarloosd waren, niet altijd geïnventariseerd worden omdat er 12 punten nodig waren om dit te doen en er vaak enkele punten tekortkwamen terwijl er wel duidelijk sprake was van verwaarlozing.
Er werd verduidelijkt dat de datum van de administratieve akte de inventarisatiedatum of de opnamedatum in het register is. De procedures om bezwaar in te dienen tegen de opname in het register en voor de schrapping uit het register werden uitgeschreven, waarbij de nadruk ligt op de verantwoordelijkheid en bewijslast voor diegene die beweert dat de opname niet rechtmatig is en de schrapping verantwoord is. De beoordeling gebeurt op basis van de aangebrachte stukken.
Voor de melding van overdracht van het zakelijk recht werd de verantwoordelijkheid bij de overdrager verduidelijkt. De overdrager is verplicht te melden aan de overnemer dat de woning is opgenomen in het register en om dit bovendien in de authentieke akte te laten opnemen. Bijkomend werd de verplichting opgelegd om binnen de twee maanden na overdracht de authentieke akte te bezorgen aan de administratie. Bij gebrek hieraan blijft de overdrager belastingplichtig het eerste aanslagjaar na de overdracht, dit wordt bepaald in het tweede hoofdstuk: het belastingreglement. Andersluidende contractuele afspraken hebben geen uitwerking.
Belasting
Belastingplichtige: Er ontstaat een belastingplicht wanneer een woning 12 maanden onafgebroken opgenomen is in de inventaris verwaarlozing. Er werd een cascade opgenomen voor wanneer er verschillende houders van het zakelijk recht zijn of wanneer de zakelijk gerechtigde overlijdt.
Hoofdelijkheid werd toegevoegd voor wanneer er sprake is van mede-eigendom of als er verschillende houders zijn van het zakelijk recht.
Tarief
Het verschil in functie en impact op de omgeving zorgt voor een differentiatie in de belastingtarieven van de panden die zijn opgenomen in het verwaarlozingsregister. Woningen hebben als functie wonen en hebben een directe impact op de leefbaarheid van een buurt. Panden met een economische functie beïnvloeden op hun beurt de economische dynamiek en het straatbeeld. Dit kan ertoe leiden dat verwaarlozing zich uitbreidt naar andere omliggende panden. Bovendien zijn handelspanden cruciaal voor de nabijheid en bereikbaarheid van voorzieningen voor bewoners. Met de steeds groeiende bevolkingsgroep van senioren en het streven om zo lang mogelijk thuis te kunnen wonen, dienen we hiermee rekening te houden. De verwaarlozing is nefast voor de commerciële dynamiek, wat een gedifferentieerde fiscale aanpak rechtvaardigt. De fiscale handhaving is een essentieel element in het bestrijden van verwaarlozing aangezien het eigenaars stimuleert om het bestaand patrimonium conform de functie te benutten en in overeenstemming met de geldende minimale kwaliteitsnormen te brengen. Door hogere tarieven toe te passen op panden met een economische functie, wil Mortsel de eigenaars activeren tot hergebruik en/of renovatie.
Het basisbedrag is samengesteld uit enerzijds de verwaarloosde woning/het verwaarloosde gebouw en anderzijds het niet wind/waterdichtzijn.
Het tarief werd verhoogd conform omliggende gemeenten:
De belasting verhoogt jaarlijks wanneer de woning of het gebouw onafgebroken op het register staat en er geen overdracht gebeurt van het zakelijk recht. De maximumverhoging bedraagt na vijf jaar vijf keer het basisbedrag.
Wanneer er een volledige overdracht van het zakelijk recht gebeurt, wordt de termijn herrekend. Om te voorkomen dat er een overdracht gebeurt louter om de belasting te vermijden werd een uitsluiting opgenomen.
Voor deze herrekening komt niet in aanmerking: een overdracht tussen:
Er werd ook verduidelijkt dat het toekennen van een vrijstelling een schorsing van de belasting is maar dat de termijn dat de woning of het gebouw geïnventariseerd is, doorloopt.
Vrijstellingen
Er wordt in stad Mortsel al langer ingezet op het bestrijden van leegstand en verkrotting door middel van verschillende acties. Deze acties omvatten onder andere het informeren van het verplichte conformiteitsattest en het stimuleren van sociale verhuur via de sociale huisvestingsmaatschappij Thuisrand. De fiscale handhaving is een essentieel element in het bestrijden van leegstand, verwaarlozing en verkrotting, aangezien het eigenaars (dwingend) stimuleert om het bestaand patrimonium conform de functie te benutten en in overeenstemming met de geldende minimale kwaliteitsnormen te brengen. Hierbij kan de stad Mortsel, gelet op de gemeentelijke autonomie, voorzien in vrijstellingen van de belasting die het best bij haar noden en beleid aansluiten. Het verlenen van een vrijstelling laat toe om situaties waarin verwaarlozing onvermijdbaar of aanvaardbaar is, niet te belasten. Om eigenaars de mogelijkheid te geven een einde te maken aan de belastbare toestand en de eigenaars te stimuleren om hiervoor het nodige te doen, worden een aantal vrijstellingen voorzien.
Per vrijstellingsgrond is er een maximumtermijn voorzien maar de vrijstellingen moeten jaarlijks opnieuw aangevraagd worden. De verantwoordelijkheid en de bewijslast ligt bij de aanvrager, het dossier wordt beoordeeld op basis van de aangebrachte stukken. Het ontbreken van verplichte meldingen of bijlagen leidt tot de onontvankelijkheid. Vrijstellingen moeten aangevraagd worden binnen 120 dagen na betekening van de administratieve akte en vangen standaard aan op de inventarisatiedatum. Uitzonderingen hierop zijn voorzien voor:
Voor de volgende jaren moet de aanvraag tot vrijstelling samen met de nodige bewijsstukken telkens worden ingediend vóór het verstrijken van de verjaardag van de opnamedatum in de inventaris.
Er werden sancties toegevoegd.
Door overgangsmaatregelen te voorzien, kunnen ook woningen of gebouwen die al geïnventariseerd werden op basis van het vorige reglement belast worden en een vrijstelling aanvragen. Er werd in dit onderdeel ook verduidelijkt dat de reeds toegekende termijnen voor de vrijstellingen op basis van dezelfde of gelijkaardige grond onder een voorafgaand belastingreglement door dezelfde eigenaar voor dezelfde woning of gebouw niet opnieuw kan verkregen worden op basis van het huidige belastingreglement.
Decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.
De Vlaamse Codex Wonen van 2021 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996.
Decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.
Decreet van 23 december 2016 houdende diverse fiscale bepalingen en bepalingen omtrent de invordering van niet-fiscale schuldvorderingen.
Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 van 11 september 2020.
Reglement registratie verwaarloosde woningen en gebouwen, goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 20 juni 2017.
Belastingreglement op verwaarloosde woningen en gebouwen (2020-2025), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 17 december 2019.
De gemeenteraad keurt het reglement betreffende de inventarisatie en belasting op verwaarloosde woningen en gebouwen voor de aanslagjaren 2026-2031 goed.